Investissement locatif : ces villes moyennes particulièrement rentables autour des grandes métropoles
ANTOINE LAURENT PUBLIÉ LE MIS À JOUR LE
Au-delà des plus grandes agglomérations, plusieurs communes se révèlent de bons spots pour investir dans l’immobilier. Forte rentabilité, faible taux de vacance, distance raisonnable avec les métropoles voisines… Une étude réalisée par Masteos pour Capital présente les villes à plus haut potentiel pour les bailleurs.
Les villes moyennes, un nouvel eldorado pour l'immobilier, vraiment ? Toujours est-il que depuis la crise sanitaire, de nombreux citadins réfléchissent sérieusement à quitter leur métropole pour habiter dans des villes proches plus petites. En témoigne par exemple cette étude de Cadremploi montrant qu’en juillet dernier, plus d’un tiers des cadres se déclaraient prêts à sauter le pas “si leur entreprise leur autorise plusieurs jours de télétravail par semaine.” Comme un symptôme de ces aspirations, les recherches de logements en périphérie des grandes villes explosaient d’ailleurs cet été sur les sites principaux d’annonces immobilières, surtout en comparaison d’années “standards”. Enfin, tout au bout de la chaîne, les notaires constatent de leur côté des hausses des prix de vente moyens des maisons franciliennes pendant l’automne, tandis que ceux des appartements parisiens intra-muros tendent au contraire à s’éroder...
Certes, pour l’instant, nul ne sait si l’enthousiasme pour ces villes moyennes proches des grandes métropoles sera durable. Néanmoins, dans l’hypothèse où le télétravail se démocratiserait, et où les salariés concrétiseraient leurs envies d’espaces et de logements moins chers, plusieurs communes bien placées pourraient en profiter. Et en particulier celles desservies par les transports en commun. C’est via cette optique que le spécialiste de l’investissement locatif Masteos a publié une carte de ces villes particulièrement intéressantes à surveiller pour les bailleurs.
De très bon ratios rendement/risque à Poitiers, Metz ou Orléans
Masteos a donc passé au crible plus d’une centaine de communes reliées par des lignes SNCF aux plus grandes métropoles (Paris, Marseille, Lyon, Strasbourg, Bordeaux, Lille et Nantes). Au final, 25 d’entre elles ont retenu l’attention du spécialiste en investissement immobilier, en raison de deux critères essentiels : la rentabilité, et le taux de vacance faible ou raisonnable dans ces villes du point de vue du bailleur. La rentabilité a été calculée par Masteos à partir des datas de prix et des loyers collectés par le groupe Meilleurs Agents. Le risque de vacance locative a lui été mesuré à partir du tensiomètre de la plateforme LocService, et pondéré par les propres données internes à Masteos. En découle des notes allant de 1 à 9, 1 correspondant à des risques élevés de vacance locative, 9 à une très forte demande de logement et donc à peu de risque de vacance. Une fois ces critères réunis (rentabilité + demande locative), Mateos a différencié deux types de villes : celles à bon potentiel (en noir sur la carte) et celles à très fort potentiel (en vert).
Poitiers fait partie de ces villes à très fort potentiel. Dans la cité poitevine, Masteos a calculé des rendements locatifs bruts* atteignant en moyenne 7,15% pour les investisseurs. A titre de comparaison, ce ratio n’est que de 4,08% à Bordeaux, ou de 4,23% à La Rochelle. Cela signifie que dans la ville, les loyers moyens sont élevés par rapport aux prix de l’achat immobilier. Poitiers offre surtout des garanties en termes de demande locative. Dopée par les plus de 25.000 étudiants hébergés dans la commune, la ville obtient la note de 9/9 sur ce critère.
Autre spot très intéressant relevé par l’étude et donc à surveiller pour les investisseurs : Metz. La cité mosellane, située à moins d’1h30 de Paris en TGV et à moins d’une heure de Strasbourg, présente en effet des rendements locatifs bruts de 7,53% en moyenne. La demande locative locale y est également très forte : 9/9 selon la note attribuée par Masteos.
Parmi les autres communes très attractives pour les investisseurs, nous pourrions enfin vous citer Orléans. La cité du Loiret promet en effet des rendements bruts de 6,24% aux investisseurs, selon Masteos. La demande locative dans la ville, dont la distance avec Paris est à peine supérieure à une heure de transport SNCF, est évaluée à 8/9 par l’étude.
*Le rendement locatif brut est obtenu en divisant le loyer moyen annuel dans chaque ville par le prix moyen de l’immobilier local. Ce calcul ne tient pas compte des charges locatives locales et des taxes foncières dont doit s’acquitter chaque bailleur.
